Een tweede huis kopen en verhuren aan je kind: hoe werkt het?Een tweede huis kopen en verhuren aan je kind: hoe werkt het?
Blog

Een tweede huis kopen en verhuren aan je kind

Hoe werkt het?

Stefan Buijs - Product Manager VerhuurhypothekenStefan Buijs9 May 2019 at 12:00

Je gunt je kinderen een studentenleven. Of een mooi, en vooral betaalbaar, dak boven hun hoofd. Je besluit een tweede huis te kopen en deze te verhuren aan je kind. Hoe werkt dat? Waar moet je rekening mee houden? Hoe zit het met de belasting? Er zitten veel meer haken en ogen aan dan wanneer je een woning koopt voor eigen bewoning. In dit blog maken we je meer wegwijs in het kopen van een tweede huis voor de verhuur.

Hoe zit het met de belasting bij een tweede huis voor de verhuur?

Wanneer je een tweede huis koopt voor de verhuur, moet je er rekening mee houden dat het niet wordt gezien als een woning voor eigen bewoning, maar als vermogen. Dit betekent in de praktijk, bijvoorbeeld, dat je de hypotheekrente niet kunt aftrekken voor de inkomstenbelasting.

Over de marktwaarde van de woning (minus de hypotheekschuld) betaal je vermogensbelasting. Is het dan nog wel de moeite waard, hoor ik je vragen? Jazeker. De huurinkomsten die je ontvangt hoef je niet op te geven, en zijn dus onbelast.

Laat je in ieder geval goed adviseren over de fiscale en financiële gevolgen van het kopen van een tweede huis voor de verhuur.

Ik verhuur mijn tweede woning ook aan vrienden van mijn kind. Hoe bepaal ik de huurprijs?

We gaan er hierbij even vanuit dat het om kamerverhuur gaat. Dat is bij de meeste geldverstrekkers (ook bij Dynamic) alleen toegestaan als er een familielid t/m de 2e graad in de woning woont. In alle andere gevallen is kamerverhuur niet toegestaan.

Vraag je een huurprijs die, volgens het puntensysteem, te hoog is? Dan kan de huurder deze aanvechten, meestal met succes.

Bij het verhuren van een kamer (niet-zelfstandige woonruimte) is het puntensysteem altijd van toepassing en ben je aan een maximum huurprijs gebonden. Hoe je vaststelt hoeveel punten de kamer heeft lees je hier.

Vraag je een huurprijs die, volgens het puntensysteem, te hoog is? Dan kan de huurder deze aanvechten, meestal met succes.

Boven op de huur mag je ook servicekosten in rekening brengen bij je huurders, voor bijvoorbeeld internet, water en energie. Let op! Hier mag je geen winst op maken. Je wil natuurlijk een eerlijke huur vragen aan de vrienden van je kind, maar je hebt ook gewoon lasten te betalen.

Ook kan je er voor kiezen om borg te vragen, om in te houden bij eventuele schade of een huurachterstand. Dit bedrag moet redelijk zijn, oftewel maximaal drie maanden kale huur. Verlaat een van de huurders de woning, en laat hij of zij alles netjes achter, moet je de borg uiteraard netjes terugstorten.

Hoe zit het met huurbescherming bij mijn tweede huis voor de verhuur?

Is de woning die je wil verhuren een appartement? Dan kan het zijn dat je toestemming moet vragen aan de VvE voordat je mag verhuren. Soms zijn er aanvullende voorwaarden opgenomen, bijvoorbeeld dat er alleen aan een bepaalde groep verhuurd mag worden (bijvoorbeeld ouderen of studenten. Soms is het zelfs verboden middels de splitsingsakte. Lees deze akte goed door voordat je het appartement gaat verhuren.

Hoe zit het met de belasting als ik een huis particulier ga verhuren?

Jouw huurders genieten huurbescherming. Je kan ze dus niet zomaar uit huis gooien, zodra je kind is uitgestudeerd en je wil de woning weer verkopen. Wil je de huur opzeggen, dan moet je daar een wettelijke reden voor hebben. Bijvoorbeeld bij overlast, of wanneer de huurder een huurachterstand opbouwt. Het kan zijn dat je, om wat voor reden dan ook, de woning zelf nodig hebt voor eigen gebruik. Als de huurder een andere passende woonruimte kan krijgen en akkoord gaat, is er geen probleem.

Let er wel op dat je het opzeggen van de huur schriftelijk doet, en je huurders ruim de tijd geeft. Hier staat wettelijk in beginsel drie maanden voor. Met elk jaar dat de huurder er woont, komt daar nog een maand bij tot een maximum van zes maanden. Laat in de brief ook weten wat de reden van je opzegging is.

Let op: de huurder kan er voor kiezen hier niet aan mee te werken. Een rechtszaak is dan vaak het logische vervolg. Erg vervelend natuurlijk. Des te belangrijker om een goede band met je huurders te onderhouden, zodat de meeste conflicten al in een vroeg stadium opgelost kunnen worden.

Kan ik ook een tweede woning kopen en deze tijdelijk verhuren?

Dat kan. Je kan er voor kiezen om een huurcontract op te stellen voor bepaalde tijd. Voor zelfstandige woningen (met eigen toegang en eigen keuken en toilet) mag dit voor maximaal twee jaar. Bij onzelfstandige woningen (kamers) geldt een maximum van vijf jaar. Deze termijnen mag je niet verlengen.

Je kan er ook voor kiezen om expliciet in het huurcontract op te nemen dat de woning specifiek bedoeld is voor studenten, en dat de huurder er alleen tijdens de studie mag wonen. Dit alles moet wel goed opgenomen zijn in het huurcontract.

Ik wil een appartement kopen om te verhuren aan mijn kind. Waar moet ik op letten?

Wanneer je een appartement koopt voor je kind, moet je rekening houden met de Vereniging van Eigenaren (VvE). Soms is het namelijk zo dat er in de splitsingsakte is opgenomen dat verhuur niet is toegestaan, of alleen toegestaan is met toestemming van de VvE. Vraag naar enige beperkende voorwaarden voordat je de woning koopt. Anders kan je voor een vervelende verrassing komen te staan.

Lees ook ons blog ‘Als particulier een huis kopen om te verhuren: 3 overwegingen’

Overweeg je om te verhuren?

We bespreken graag je situatie en de mogelijkheden in een vrijblijvend Oriëntatiegesprek. Bereken je maximale hypotheek of neem direct contact op.

Wil je direct een aanvraag doen? Dit kan op dit moment alleen via een onafhankelijk adviseur.

Jelle Faber, specialist Verhuurhypotheken
Jelle Faber