Een tweede huis kopen en verhuren aan je kind: hoe werkt het?Een tweede huis kopen en verhuren aan je kind: hoe werkt het?
Blog

Een tweede huis kopen en verhuren aan je kind

Hoe werkt het?

Oscar VerheijenOscar Verheijen9 May 2019 at 12:00

Overweeg je een tweede huis te kopen voor je kind? Je gunt je kinderen tenslotte een studentenleven. Of een mooi, en vooral betaalbaar, dak boven hun hoofd. Je besluit een tweede huis te kopen en deze te verhuren aan je kind. Hoe werkt dat? Waar moet je rekening mee houden? Hoe zit het met de belasting? Er zitten veel meer haken en ogen aan een hypotheek voor een tweede huis om te verhuren dan wanneer je een woning koopt voor eigen bewoning. In dit blog maken we je meer wegwijs in het kopen van een hypotheek voor verhuur.

Hypotheek voor tweede huis om te verhuren – hoe zit het met de belasting?

Wanneer je een tweede huis koopt voor de verhuur, moet je er rekening mee houden dat het niet wordt gezien als een woning voor eigen bewoning, maar als vermogen. Dit betekent in de praktijk, bijvoorbeeld, dat je de hypotheekrente niet kunt aftrekken voor de inkomstenbelasting.

Over de marktwaarde van de woning (minus de hypotheekschuld) betaal je vermogensbelasting. Is het dan nog wel de moeite waard, hoor ik je vragen? Jazeker. De huurinkomsten die je ontvangt hoef je niet op te geven, en zijn dus onbelast.

Laat je in ieder geval goed adviseren over de fiscale en financiële gevolgen van het afsluiten van een hypotheek voor een tweede huis om te verhuren.

Een tweede huis kopen voor mijn kind – hoe bepaal ik de huurprijs voor inwonende vrienden?

We gaan er hierbij even vanuit dat het om kamerverhuur gaat. Dat is bij de meeste geldverstrekkers (ook bij Dynamic) alleen toegestaan als er een familielid t/m de 2e graad in de woning woont. In alle andere gevallen is kamerverhuur niet toegestaan.

Vraag je een huurprijs die, volgens het puntensysteem, te hoog is? Dan kan de huurder deze aanvechten, meestal met succes.

Bij het verhuren van een kamer (niet-zelfstandige woonruimte) is het puntensysteem altijd van toepassing en ben je aan een maximum huurprijs gebonden. Hoe je vaststelt hoeveel punten de kamer heeft lees je hier.

Vraag je een huurprijs die, volgens het puntensysteem, te hoog is? Dan kan de huurder deze aanvechten, meestal met succes.

Boven op de huur mag je ook servicekosten in rekening brengen bij je huurders, voor bijvoorbeeld internet, water en energie. Let op! Hier mag je geen winst op maken. Je wil natuurlijk een eerlijke huur vragen aan de vrienden van je kind, maar je hebt ook gewoon lasten te betalen.

Ook kan je er voor kiezen om borg te vragen, om in te houden bij eventuele schade of een huurachterstand. Dit bedrag moet redelijk zijn, oftewel maximaal drie maanden kale huur. Verlaat een van de huurders de woning, en laat hij of zij alles netjes achter, moet je de borg uiteraard netjes terugstorten.

Een tweede huis kopen voor je kind – hoe zit het met huurbescherming?

Jouw huurders genieten huurbescherming. Je kan ze dus niet zomaar uit huis gooien zodra je kind is uitgestudeerd en je de woning weer wil verkopen. Wil je de huur opzeggen, dan moet je daar een wettelijke reden voor hebben. Bijvoorbeeld bij overlast, of wanneer de huurder een huurachterstand opbouwt. Het kan zijn dat je, om wat voor reden dan ook, de woning zelf nodig hebt voor eigen gebruik. Als de huurder een andere passende woonruimte kan krijgen en akkoord gaat, is er geen probleem.

Let er wel op dat je het opzeggen van de huur schriftelijk doet, en je huurders ruim de tijd geeft. Hier staat wettelijk in beginsel drie maanden voor. Met elk jaar dat de huurder er woont, komt daar nog een maand bij tot een maximum van zes maanden. Laat in de brief ook weten wat de reden van je opzegging is.

Let op: de huurder kan er voor kiezen hier niet aan mee te werken. Een rechtszaak is dan vaak het logische vervolg. Erg vervelend natuurlijk. Des te belangrijker om een goede band met je huurders te onderhouden, zodat de meeste conflicten al in een vroeg stadium opgelost kunnen worden.

Kan ik ook een tweede huis kopen voor mijn kind en deze tijdelijk verhuren?

Dat kan. Je kan er voor kiezen om een huurcontract op te stellen voor bepaalde tijd. Voor zelfstandige woningen (met eigen toegang en eigen keuken en toilet) mag dit voor maximaal twee jaar. Bij onzelfstandige woningen (kamers) geldt een maximum van vijf jaar. Deze termijnen mag je niet verlengen.

Je kan er ook voor kiezen om expliciet in het huurcontract op te nemen dat de woning specifiek bedoeld is voor studenten, en dat de huurder er alleen tijdens de studie mag wonen. Dit alles moet wel goed opgenomen zijn in het huurcontract.

Hypotheek voor verhuur - Ik wil een appartement kopen voor mijn kind. Waar moet ik op letten?

Wanneer je een appartement koopt voor je kind, moet je rekening houden met de Vereniging van Eigenaren (VvE). Soms is het namelijk zo dat er in de splitsingsakte is opgenomen dat verhuur niet is toegestaan, of alleen toegestaan is met toestemming van de VvE. Vraag naar enige beperkende voorwaarden voordat je de woning koopt. Anders kan je voor een vervelende verrassing komen te staan.

Een tweede huis – hypotheek voor de verhuur

Wanneer je hebt besloten een huis te kopen voor je kind, komt hier waarschijnlijk een hypotheek bij kijken. In dit geval is het afsluiten van een verhuurhypotheek een goede oplossing.

Een verhuurhypotheek lijkt op een ‘normale’ woninghypotheek, maar heeft als grootste verschil dat je de woning, zonder problemen, mag verhuren. Bij een eigenwoninghypotheek mag dit namelijk niet zomaar.

Wel is het zo dat je bij een verhuurhypotheek niet de gehele woning kunt financieren, je moet daarvoor altijd eigen geld meenemen. Bij normale hypotheken kan je 100% van de waarde van de woning financieren. Bij verhuurhypotheken ligt dit anders. Bij Dynamic kan je bijvoorbeeld tot 90% van de waarde van de woning in verhuurde staat financieren.

Ook zijn de rentes bij een verhuurhypotheek gemiddeld hoger en zijn er aanvullende eisen aan het onderpand en de aanvrager. Wat dat precies inhoudt verschilt per geldverstrekker.

Een tweede huis kopen - hypotheek berekenen

Heb je al een woning op het oog die je wil verhuren aan je kind? Bereken direct hoeveel je kan lenen.

Lees ook ons blog ‘Als particulier een huis kopen om te verhuren: 3 overwegingen’

Benieuwd naar de mogelijkheden?

Check onze veelgestelde vragen voor meer informatie over onze verhuurhypotheek. Wil je liever iemand spreken? Plan dan een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

Jelle Faber, specialist Verhuurhypotheken
Team Verhuur
Plan een gesprek