Opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht: twee veelbesproken wapens in de strijd tegen de krapte op de woningmarkt. Hiermee kunnen gemeenten, VvE’s of woningcorporaties woningen in goedkope en gemiddelde segmenten ‘beschermen’ tegen verhuurders. Dit zou er voor moeten zorgen dat gewilde woningen in die segmenten niet zomaar worden opgekocht voor de verhuur. Werkt zoiets wel? En wat betekent dat voor mensen die een verhuurhypotheek hebben of willen? Zijn er ook uitzonderingen? We vertellen het hier.

Opkoopbescherming vs. zelfbewoningsplicht – wat is het verschil?

Het zijn twee kanten van dezelfde munt, maar er zit een nuanceverschil in deze maatregelen.

De zelfbewoningsplicht bestaat al langer in sommige gemeentes. Kort gezegd is het is de plicht om na de koop een minimale periode zelf in een woning te gaan wonen. Vanuit de gemeente geldt deze plicht alleen voor nieuwbouwwoningen, partijen als een VvE of woningcorporaties kunnen ook een zelfbewoningsplicht instellen voor bestaande woningen die te koop te staan.

Opkoopbescherming is pas op 1-1-2022 in werking gegaan, en is een algemeen verbod op de verhuur van een (bestaande) aangekochte woning in de eerste jaren na aankoop.

Wat houdt de opkoopbescherming in?

Een gemeente kan ervoor kiezen om via de huisvestingsverordening een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kan de gemeente weigeren een vergunning voor verhuur af te geven in buurten waar relatief weinig goedkope en middeldure koopwoningen staan, of waar de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur.

De gemeenteraad moet wel kunnen aantonen dat goedkope en middeldure woningen schaars zijn, en er daardoor onevenwichtige en onrechtvaardige effecten op de woningmarkt zijn. Ook kan de gemeente aantonen dat opkoopbescherming nodig is om de leefbaarheid van een buurt te behouden.

Er bestaan landelijke richtlijnen voor de opkoopbescherming, maar het is aan elke gemeente om zelf beleid hierop te vormen.

Zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen – hoe zit dat precies?

Ook zijn er landelijke richtlijnen voor de zelfbewoningsplicht. In de basis geldt: als je een nieuwbouwwoning tot een bepaalde WOZ-waarde koopt in de gemeente, ben je verplicht er voor een bepaalde periode zelf te gaan wonen.

De grens varieert. Vaak is deze gesteld op € 200.000, of de op dat moment geldende NHG-limiet. Gemeentes zoals Amsterdam of Vught gaan verder, en stellen een grens van € 512.000 en € 600.000, respectievelijk.

Echter zie je hier meer gemeenten die hun eigen draai hieraan geven. Zo geldt in Amersfoort bijvoorbeeld alleen een zelfbewoningsplicht in bepaalde wijken.

Meer weten over het kopen van een nieuwbouwwoning om te verhuren? Je leest het in ons blog ‘Nieuwbouw verhuren met een verhuurhypotheek: hoe werkt het?’.

Wat zeggen de experts over opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht?

De meningen zijn, zoals wel vaker met dit soort thema’s, verdeeld. Iedereen is het erover eens dat er iets moet gebeuren om de krapte op de woningmarkt op te lossen, maar over de manier waarop is veel onenigheid.

Private verhuur niet het juiste doelwit voor maatregelen

Laurens van de Noort, algemeen directeur van Vastgoed Belang, laakt de maatregel omdat in zijn ogen “investeerders juist een hele nuttige functie in de woningmarkt vervullen. Zij maken woningen beschikbaar voor die mensen die niet willen of kunnen kopen, geen sociale huurwoning kunnen krijgen, maar wel moeten wonen." De particuliere huursector is heel klein vergeleken bij de sociale huursector en de koopsector, legt Van de Noort uit. "Maar de nood in dat segment is enorm. Als je het aanbod verder terug brengt door investeerders te weren zullen de huren verder omhooggaan. En voor de koopmarkt zal het niet uitmaken wie er opbiedt tegen wie. De schaarste blijft en zal alleen verdwijnen als er heel snel extra woonruimte gemaakt wordt."

Dat er zaken scheef zijn op de woningmarkt, is volgens Van de Noort voor iedereen duidelijk. Maar dit kan je niet oplossen als je alleen kijkt naar de private verhuur. "Met deze maatregel voeg je nog meer beperkingen toe aan een overprikkelde en overgereguleerde markt. Dat schaarste leidt tot excessen is iets dat je met bestaande regels en vergunningen veel effectiever kunt aanpakken." (Bron: EenVandaag)

Starters een kans geven

Haagse wethouder Martijn Balster prijst de maatregel, nadat hij de leefbaarheid van bepaalde wijken in de stad onder druk zag staan als gevolg van investeerders. “We zien dat starters, mensen die echt graag zelf in de wijk willen wonen, tot 30 procent overboden worden door investeerders. Dat komt omdat zij juist mikken op woningen in het goedkope segment, waarna er exorbitante huren worden gevraagd.”

“Wij zouden die huren het liefst ook aan banden leggen, maar dat kan nu nog niet", zegt de wethouder. "En dus kijken we in wijken waar de schaarste het grootst is en de leefbaarheid onder druk staat. En daar zeggen we: 'Je mag hier wel iets kopen, maar alleen als je er ook gaat wonen.” (Bron: EenVandaag)

Kritiek van belangrijk adviesorgaan

DNB-directeur Olaf Sleijpen is daarentegen kritisch op de wet, en vreest zelfs voor een averechts effect van de opkoopbescherming. “Omdat er niet onmiddellijk ‘iemand’ in het gat springt dat je dichtzet. Tenzíj er voor dat segment ineens heel veel wordt bijgebouwd – het betreft maar tien procent van ons woningaanbod – gaan die prijzen gewoon verder omhoog. Deze wet en regulering leiden niet ineens tot betaalbare prijzen in de vrije huursector”, aldus Sleijpen in BNR Bouwmeesters.

Wat betekent dit voor mensen die toch een woning willen kopen om te verhuren?

Gelukkig zijn er nog steeds opties.

Meest voor de hand liggende: een woning kopen om te verhuren in een gemeente zonder opkoopbescherming/zelfbewoningsplicht

Allereerst kun je natuurlijk een verhuurpand zoeken in een gemeente waar geen opkoopbescherming of zelfbewoningsplicht geldt. Echter, dit zal niet voor iedereen een optie zijn. Er zitten nu eenmaal veel voordelen aan een verhuurpand zoeken in een gemeente die je kent. Dus wat zijn je opties als jouw gemeente deze maatregelen kent?

Belangrijke uitzonderingen opkoopbescherming/zelfbewoningsplicht Voor de opkoopbeschering geldt dat je toch wel een vergunning voor verhuur kunt krijgen als de woning:

• aan familie t/m de 2e graad wordt verhuurd
• onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand
• tijdelijk wordt verhuurd*

*alleen een uitzondering als je de woning minimaal één jaar zelf hebt bewoond.

Voor de zelfbewoningsplicht gelden vergelijkbare uitzonderingen. Zo mag je in meerdere gemeentes de nieuwbouwwoning wél verhuren aan directe familie, of wanneer je tijdelijk in het buitenland verblijft.

Gemeenten kunnen zelf ook uitzonderingsgevallen hanteren als deze bijdragen aan de leefbaarheid van een buurt.

Eigen huis verhuren, nieuw huis kopen, opkoopbescherming/zelfbewoningsplicht omzeilen

Dit zal niet voor iedereen een optie zijn, maar een andere manier om het gedoe rond opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht te voorkomen is het verhuren van je eigen woning en een nieuw huis te kopen.

Klinkt complex? Valt wel mee. Het is een kwestie van je bestaande hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek, en je nieuwe hypotheek vervolgens afsluiten zoals gebruikelijk.

Lees voor meer informatie ons blog ‘Je eigen huis verhuren en een nieuw huis kopen, zo doe je dat’.

Check altijd zelf de regels

Het allerbelangrijkste is: check zelf goed bij de gemeente wat de regels zijn voordat je een pand koopt. Hoewel het nog niet helemaal duidelijk is hoe deze maatregelen gehandhaafd worden, kan je rekening houden met veel gedoe als je een woning gaat verhuren waar een van deze maatregelen op rust.