Je eigen huis verhuren en een nieuw huis kopen, zo doe je dat Je eigen huis verhuren en een nieuw huis kopen, zo doe je dat
Blog

Je eigen huis verhuren en een nieuw huis kopen, zo doe je dat

Oscar VerheijenOscar Verheijen13 January 2020 at 09:00

Heb jij een woning in een grote stad gekocht in de ‘slechte tijd’? Dan heb je waarschijnlijk met veel plezier gekeken naar de exploderende huizenprijzen de afgelopen jaren. Heb je weleens nagedacht over je eigen huis verhuren en een nieuw huis kopen? Wij vertellen er graag wat meer over.

Mijn eigen woning verhuren, mag dat?

Dat ligt eraan. Als je nog een hypotheek op je woning hebt dan staat je hypotheekverstrekker permanente verhuur waarschijnlijk niet toe in de voorwaarden.

Moet je dit melden? Kort antwoord, ja. Wanneer je een hypotheek afsluit, geef je het ‘recht van hypotheek’ aan jouw hypotheekverstrekker. Dit betekent dat hij aanspraak kan maken op de woning wanneer jij je hypotheek niet meer kan betalen. Om deze reden staan zij vaak geen verhuur toe, aangezien huurders erg goed beschermd zijn in Nederland.

Als de bank erachter komt dat je zonder toestemming je je eigen (box 1) woning aan het verhuren bent, kunnen ze in het ergste geval tot een gedwongen verkoop overgaan.

Maar je hebt inmiddels besloten: je wil je eigen huis verhuren en een nieuw huis kopen. Hoe verder?

Er is een oplossing: je hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek.

Zit je nog midden in een rentevastperiode? Dan kan het zijn dat je voor het oversluiten een vergoedingsrente moet betalen. Hoe hoog dit is, kan je opvragen bij je hypotheekverstrekker. De vergoedingsrente kan je bij Dynamic meefinancieren.

Huis verhuren met hypotheek: de verhuurhypotheek

In de kern is een verhuurhypotheek net als een 'gewone' woninghypotheek, met een paar grote verschillen. Bijvoorbeeld dat de woning met een verhuurhypotheek permanent verhuurd mag worden. Tijdelijke verhuur, zoals voor een B&B, valt hier niet onder.

Doorgaans liggen de rentes vaak wel iets hoger, en er worden aanvullende eisen gesteld. Welke dat zijn, verschilt per geldverstrekker. Denk aan een aangepast taxatierapport, waarin de waarde in verhuurde staat is vastgesteld. Deze waarde wijkt meestal af van de normale marktwaarde.

Een nieuw huis kopen, je oude huis verhuren met hypotheek

Als je een nieuw huis wilt kopen en je eigen huis verhuren heb je twee hypotheken nodig; je huidige hypotheek sluit je over naar een verhuurhypotheek, voor je nieuwe woning heb je een nieuwe ‘normale’ hypotheek nodig.

Kan dat wel?

Dat ligt aan hoeveel hypotheek je nodig hebt voor je nieuwe huis (zonder al je overwaarde in te brengen) en hoeveel ruimte je overhoudt in wat je maximaal kan lenen voor de verhuurhypotheek.

Hoeveel je maximaal kan lenen voor de verhuurhypotheek kan je berekenen met onze online rekentool. Je vult hier je inkomen, woonlasten en andere financiële verplichtingen in. Bij woonlasten kan je je huidige woonlasten gebruiken, of een schatting maken van je nieuwe woonlasten.

Eigen woning verhuren of verkopen?

Heb je berekend of een verhuurhypotheek voor een woning om te verhuren kan? Dan is het tijd om te kijken naar wat het opbrengt. Oftewel, is het financieel interessant om een deel van je overwaarde te gebruiken voor een verhuurwoning?

In eerste instantie is deze rekensom afhankelijk van de kosten die je maakt voor het oversluiten van de woninghypotheek naar een verhuurhypotheek. Het maakt nogal uit hoeveel vergoedingsrente je moet betalen als je midden in een rentevastperiode zit. Daarnaast verschillen de kosten voor advies en bemiddeling rondom de hypotheek nogal per aanbieder.

Je maakt ook kosten voor de verhuurhypotheek en je hebt exploitatiekosten voor de verhuur. Daarentegen ontvang je natuurlijk wel huurinkomsten elke maand.

Hoeveel je onder aan de streep overhoudt aan de verhuur, kan nogal een ingewikkelde rekensom worden.

Eigen huis verhuren met hypotheek - Een rekenvoorbeeld

Je hebt een appartement met (verwachte) overwaarde, in het prachtige centrum van Utrecht. Maar je wilt uit de stad, meer ruimte en meer rust. En vooral, meer vierkante meters voor je euro’s. Je koopt een nieuwe, ruime woning in een dorpje iets verderop. Om de overwaarde vrij te maken uit je huidige woning sluit je de huidige hypotheek over naar een verhuurhypotheek en financier je de nieuwe woning met een nieuwe hypotheek. Dat ziet er als volgt uit:

Oude huis verhuren - hypotheek oversluiten

Oversluiten naar verhuurhypotheek
Jaarinkomen € 54.000
Marktwaarde huidige appartement € 400.000
Huidige hypotheekschuld € 250.000
Overwaarde mee te financieren € 110.000
Nieuwe verhuurhypotheek (80% van de waarde) € 360.000

Nieuw huis kopen - hypotheek voor verhuur afsluiten

Hypotheek op nieuwe woning
Koopsom nieuwe woning € 400.000
Kosten (indicatief 5% van de koopsom) € 20.000
Financieringsbehoefte € 420.000
Inbreng overwaarde € 110.000
Nieuw af te sluiten hypotheek € 310.000
Huurinkomsten per jaar € 24.000
Hypotheeklasten per jaar - € 13.884
Reservering onderhoud - € 4.800
Huuropbrengsten per jaar € 5.316
  • Voor dit rekenvoorbeeld zien we de marktwaarde en waarde in verhuurde staat als hetzelfde. In de werkelijkheid kunnen deze waardes verschillen.
  • Er blijft € 40.000 aan overwaarde in de huidige woning
  • Bij het berekenen van de hypotheeklasten kijken we naar een aflossingsvrij leningdeel van 50% van de marktwaarde á 3% rente, het restant annuïtair dalend á 2,8% rente
  • De huuropbrengsten verlagen we met de hypotheeklasten en reserveringen voor onderhoud á 20% van de huurinkomsten (exploitatie).

De hoogte van beide hypotheken kan je verlagen (en de netto opbrengsten verhogen) door het inbrengen van extra eigen middelen. Een adviseur kan je helpen bij het maken van een berekening in jouw situatie.

Aan dit rekenvoorbeeld kunnen geen rechten worden ontleend. Dit voorbeeld geeft slechts een indicatie en kan niet als richtlijn worden aangehouden.

Natuurlijk kleven er aan het kopen van een huis om te verhuren ook risico’s.

Je eigen huis verhuren - hypotheekrenteaftrek en andere fiscale zaken

Normaal gesproken valt woningbezit en de hypotheekschuld voor je eigen woning in Box 1. Deze belastingbox is namelijk bestemd voor inkomen en schuld uit werken en wonen. Logisch.

Kosten die je maakt die horen in deze belastingbox kan je vaak (deels) aftrekken van je inkomensbelasting. Dit kan bijvoorbeeld ook de rente zijn die je betaalt voor je hypotheek: de bekende hypotheekrenteaftrek.

Maar, dit geldt dus alleen voor de woning waar je zelf ook in woont. Op het moment dat je zelf niet in het huis woont, valt de hypotheekschuld op die woning niet meer in Box 1 maar Box 3.

Deze belastingbox is voor inkomen en schuld uit sparen en beleggen. Hier valt jouw spaargeld in. Maar bijvoorbeeld ook een persoonlijke lening die je afsluit voor de aankoop van een auto.

De waarde van je verhuurhuis, je hypotheekschuld voor dat huis en de inkomsten uit de verhuur vallen dus ook allemaal in Box 3. Je kan de hypotheekschuld voor een verhuurwoning dus niet aftrekken.

Hier tegenover staat dat je geen inkomstenbelasting hoeft te betalen over je huurinkomsten, dat geldt alleen voor inkomsten in Box 1.

Benieuwd naar de mogelijkheden?

Check onze veelgestelde vragen voor meer informatie over onze verhuurhypotheek. Wil je liever iemand spreken? Plan dan een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

Jelle Faber, specialist Verhuurhypotheken
Team Verhuur
Plan een gesprek