Er heerst een schaarste op de huizenmarkt. Na een periode waarin investeerders en vastgoedmagnaten Nederlandse woningen opkochten vanwege aantrekkelijke korte-termijnrendementen, is er een disbalans ontstaan op de woningmarkt. In zowel de vrije huur- als koopsector zijn betaalbare woningen goud waard.

Vooralsnog lijkt de bouw van nieuwe woningen jaren op zich te laten wachten. Vooral starters lijden onder deze situatie. Kopen lijkt voor hen geen voor de hand liggende optie meer, nu slechts 5% van de koopwoningen bereikbaar blijken voor een starter HBO/WO[1]. De huidige vrije huursector zit muurvast. Aan de ene kant heb je een gesubsidieerde koopmarkt, met de hypotheekrenteaftrek als marktverstorende factor. Aan de andere kant staat een gesubsidieerde sociale huursector, met weinig doorstroom naar een volgende woning in de vrije sector. Zo wordt het middensegment weggedrukt.

<blockquote><p>Een grotere vrije huursector kan hier fungeren als drukventiel</p></blockquote>

Een grotere vrije huursector kan hier fungeren als drukventiel. Dit beaamt ook Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank in zijn speech[2]. De huidige voorraad private sector huurwoningen is echter ontoereikend. Het aandeel van deze sector in de totale Nederlandse woningvoorraad is gedaald van 60% net na de Tweede Wereldoorlog tot nog geen 10% in 2019. Om de balans in de woningmarkt te herstellen zal er hulp moeten komen uit een onverwachte hoek; de particuliere verhuurder.

Nieuwbouw blijft uit

In de periode van 2007 tot en met 2018 groeide het aantal huishoudens met 9,3%, terwijl de woningvoorraad met slechts 8,9% groeide. De toename in het aantal huishoudens lijkt vooral te verklaren door het aantal éénpersoonshuishoudens dat in de afgelopen 10 jaar periode groeide met 18,1%. De enige structurele oplossing is om meer woningen te bouwen. Helaas laat dit nog lang op zich wachten. De noodzakelijke groei in de woningbouw blijft achter[3] en hetgeen dat gebouwd wordt zit in het duurdere segment omdat alleen daar de marge nog zit voor projectontwikkelaars vanwege hoge grondprijzen. De heersende krapte zal in de nabije toekomst dus alleen maar meer gaan schuren.

De particuliere verhuurder als oplossing

Het gat tussen koop en sociale huur kan mede gedicht worden door particuliere verhuurders. Deze kunnen echter voornamelijk door niet-bancaire financiers gefaciliteerd worden, aangezien traditionele banken vaak nul op het rekest geven bij particulieren die financiering aanvragen voor woningen om te verhuren. Door als niet-bancaire geldverstrekker verhuurhypotheken met aantrekkelijke rentes te bieden aan de particuliere belegger, krijgen deze particuliere verhuurders de kans om te concurreren met institutionele en buitenlandse beleggers. Door leningnemers strenge eisen op te leggen voor bijvoorbeeld de Vereniging van Eigenaren en vergunningen, wordt bijgedragen aan duurzame groei van de vrije huursector.

<blockquote><p> Omdat de particuliere belegger op kleine schaal kan ontwikkelen, biedt hij een veel passendere oplossing in de regio</p></blockquote>

Daarbij kan een particuliere verhuurder intrinsiek ook meerwaarde bieden voor huurders. Dit type verhuurder is namelijk vaker geneigd tot goed verhuurderschap, bijvoorbeeld vanwege nauwe banden met de huurder of de regio. De focus ligt dan meer op het in stand houden van een goede relatie, in plaats van korte termijn rendement. Bovendien lijkt de particuliere belegger bij te dragen aan een meer structurele oplossing voor het woningtekort; in de afgelopen twee jaar werden er 10.000 particuliere huurwoningen bijgebouwd[4]. Omdat de particuliere belegger op kleine schaal kan ontwikkelen, biedt hij een veel passendere oplossing in de regio.

Ouders die een woning kopen en verhuren aan hun kind

Voor ouders met kinderen kan het aantrekkelijk zijn om een woning te kopen en deze te financieren met een verhuurhypotheek. Als de woning verhuurd wordt aan de kinderen en hun vrienden kan het een mes zijn dat snijdt aan twee kanten: de ouders kunnen zo gebruik maken van een hefboomeffect op het vermogen en bouwen vermogen op door het aflossen van de lening. De kinderen huren een betaalbare woning van een betrokken verhuurder. Andersom kunnen vermogende kinderen ook hun ouders bijstaan met betaalbare woonruimte, en blijft het vermogen binnen de familie.

Een aantrekkelijk alternatief

Huren in de vrije sector moet weer een aantrekkelijk alternatief worden voor het kopen van een woning. Dit past bij een flexibele arbeidsmarkt en bij een samenleving waarin huishoudens ook aantrekkelijk kunnen wonen zonder zichzelf in de schulden te steken, onderstreept ook Klaas Knot in zijn speech. De Nederlandse woningmarkt wordt minder weerbarstiger als er meer huurwoningen zijn. De particuliere verhuurder kan hierin een oplossing bieden.

Bronnen

[1]WOX kwartaalbericht 2018 Q3, Calcasa, 22 november 2018 [2]De woningmarkt in macro-economisch perspectief, Speech Klaas Knot, 11 februari 2019. [3]Woningbouw: Groei nieuwbouw stokt in 2019, ING Economisch Bureau, december 2018. [4]Is de particuliere belegger de schuldige? Hoe zit het nu echt?, Vastgoed Belang, 30 augustus 2018.