De overwaarde van je huis gebruiken voor een tweede woning om te verhurenDe overwaarde van je huis gebruiken voor een tweede woning om te verhuren
Blog

De overwaarde van je huis gebruiken voor een tweede woning om te verhuren

Oscar VerheijenOscar Verheijen21 April 2020 at 09:00

Overweeg je de overwaarde in je huidige woning te gebruiken om een tweede woning te kopen om te verhuren? Als je woning de afgelopen jaren flink in waarde is gestegen, is het niet onlogisch als je van die waardestijging wil iets tastbaars wilt maken. Klinkt eenvoudig, toch? Geld losmaken uit stenen is mogelijk, maar het is ingewikkelder dan je denkt. En dan nog de vraag: is het wel verstandig? We vertellen je er graag meer over.

Overwaarde huis vrijmaken – hoe werkt het?

Om de overwaarde in je woning te gebruiken moet je aan de hypotheek gaan sleutelen. Dit kan door een verhoging of tweede hypotheek aan te vragen. Dat kan je uiteraard gewoon via je vertrouwde adviseur doen. Bij sommige geldverstrekkers, zoals bijBouwe, kan je het ook zelf doen.

Hoe werkt het? Je gaat gewoon het hypotheekproces weer in: je moet alle documenten aanleveren, je situatie wordt weer beoordeeld. Als je opnieuw voldoet aan alle eisen van de geldverstrekker, dan is de kans groot dat je de verhoging krijgt.

De vrijgekomen overwaarde kan je vervolgens besteden zoals je wilt. Bijvoorbeeld aan een tweede huis om te verhuren.

Hoe zit het met mijn hypotheekrenteaftrek?

Het deel overwaarde dat je vrijmaakt voor de koop van een tweede woning wordt een box 3 lening. Dit betekent dat je over dat deel geen hypotheekrenteaftrek hebt.

Wat gebeurt er met mijn hypotheek als ik de overwaarde opneem?

Je gaat meer lenen ten opzichte van de waarde van de woning. Omdat hierdoor de schuld-marktwaardeverhouding verandert, kan het zijn dat je in een andere risicoklasse komt en een hogere rente gaat betalen. Hoeveel dat precies is, verschilt per situatie.

Bekijk de rentetabel van onze eigenwoning-hypotheek bijBouwe om inzicht te krijgen wat er gebeurt als je bijvoorbeeld van een schuld-marktwaardeverhouding van 60% naar 90% gaat.

Verder leen je natuurlijk een hoger bedrag, dus worden de maandlasten ook hoger. Het is dus erg belangrijk dat je voldoende inkomen hebt om deze extra lasten te dragen.

Een verhuurhypotheek voor je tweede woning om te verhuren

Als de overwaarde niet voldoende is om je beoogde tweede woning volledig te financieren, kan je een verhuurhypotheek afsluiten. Wat is dat precies?

Dit lijkt in beginsel op een normale hypotheek, met een paar extra voorwaarden en eisen. Zo mag je met een normale hypotheek de woning niet zomaar verhuren; met een verhuurhypotheek vanzelfsprekend wel.

Tijdelijke vakantieverhuur, zoals Airnbnb, valt hier niet onder.

De rentes van een verhuurhypotheek liggen wel iets hoger. Ook worden er aanvullende eisen gesteld. Welke precies, dat ligt aan de geldverstrekker. Je kan denken aan een aangepast taxatierapport, waarin de waarde in verhuurde staat is opgenomen. Deze waarde wijkt meestal af van de normale marktwaarde.

Verhoging en verhuurhypotheek in een keer aanvragen

Zoals we al eerder benoemde kan je voor je verhoging een hypotheekadviseur inschakelen. Deze adviseur kan je ook meteen helpen met je verhuurhypotheek.

Het is zeer aan te raden om al deze aanpassingen bij 1 persoon onder te brengen. Zo krijg je een volledig beeld van de situatie en kan je samen met je adviseur een goede inschatting maken van het financiële plaatje.

Oversluiten in plaats van verhogen?

Hoe goed is jouw hypotheek nog? Als je een relatief hoog rentepercentage hebt, en je rentevastperiode niet zo lang meer loopt, kan je overwegen om dit moment te gebruiken om je hypotheek volledig over te sluiten naar een andere geldverstrekker in plaats van te verhogen. De overwaarde kan je op vergelijkbare wijze losmaken, en misschien nog wel wat besparen.

Een scherpere rente draagt natuurlijk bij aan een beter financieel plaatje voor de aankoop en verhuur van je tweede woning.

Overwaarde huis gebruiken voor een tweede woning - een rekenvoorbeeld

Je hebt een leuke woning in een middelgrote stad op het oog om te verhuren aan je kind en twee vrienden. De koopsom (en bijbehorende kosten) van € 315.000 red je echter niet helemaal met de overwaarde in je woning. Om de overwaarde vrij te maken uit je huidige woning pas je je huidige hypotheek aan. Voor het resterende bedrag sluit je een verhuurhypotheek af. Dat kan er als volgt uitzien:

Overwaarde gebruiken voor tweede woning
Gezamenlijk jaarinkomen van jou en je partner € 70.000
Marktwaarde huidige woning € 500.000
Huidige hypotheekschuld € 200.000
Af te sluiten verhoging om overwaarde op te nemen € 165.000
De hypotheek op je huidige woning wordt € 365.000

Dan nog even de balans opmaken. Wat levert het jaarlijks op? Je kersverse huurders gaan elk € 600 per maand betalen. De huuropbrengsten van de tweede woning verlagen we met de hypotheeklasten en reserveringen voor onderhoud á 20% van de huurinkomsten (exploitatie).

Verhuurhypotheek tweede woning
Koopsom tweede woning € 300.000
Kosten (indicatief 5% van de koopsom) € 15.000
Financieringsbehoefte € 315.000
Inbreng overwaarde € 165.000
Nieuw af te sluiten verhuurhypotheek € 150.000
Huurinkomsten per jaar € 21.600
Hypotheeklasten per jaar - € 4.272
Reservering onderhoud - € 4.320
Huuropbrengsten per jaar € 13.008
  • Voor dit rekenvoorbeeld zien we de marktwaarde en waarde in verhuurde staat als hetzelfde. In de werkelijkheid kunnen deze waardes verschillen.
  • Er blijft € 135.000 aan overwaarde in de huidige woning.
  • Bij het berekenen van de hypotheeklasten kijken we naar een aflossingsvrij leningdeel van 50% van de marktwaarde á 2,85% rente.

Aan dit rekenvoorbeeld kunnen geen rechten worden ontleend. Dit voorbeeld geeft slechts een indicatie en kan niet als richtlijn worden aangehouden.

Natuurlijk komen er ook nog extra maandlasten bij voor de verhoging die je aanvraagt, maar die zouden in de meeste gevallen goedgemaakt worden door de huuropbrengsten.

Benieuwd of het iets voor jou is? Plan een gratis oriëntatiegesprek. Een adviseur kan je helpen bij het maken van een berekening in jouw situatie.

Benieuwd naar de mogelijkheden?

Check onze veelgestelde vragen voor meer informatie over onze verhuurhypotheek. Wil je liever iemand spreken? Plan dan een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

Jelle Faber, specialist Verhuurhypotheken
Team Verhuur
Plan een gesprek