Dus, je wil je huis verhuren in Amsterdam? Het mooie aan verhuren in onze hoofdstad is dat je nooit om huurders verlegen zit, en met die huurprijs zit het ook wel snor. Althans.. Is dat wel zo? Wat zijn eigenlijk de regels en aandachtspunten rondom het aankopen en verhuren van een tweede woning in Amsterdam? We vertellen je er graag meer over.

Je tweede huis verhuren Amsterdam – mag het uberhaupt?

De Gemeente Amsterdam is erg beschermend over de woningvoorraad, en dat is logisch. Het blijft een ontzettend populaire gemeente om in te wonen. Er wordt dan ook hard opgetreden tegen zogenaamde ‘woningonttrekking’. Een pied-à-terre voor jezelf aanhouden mag bijvoorbeeld niet zomaar.

Toch, als je een huis hebt in Amsterdam mag je deze in principe gewoon permanent verhuren. We zeggen in principe, want hier zijn uiteraard voorwaarden aan verbonden.

Eerst bereken je volgens het puntensysteem of de woning binnen of buiten de liberalisatiegrens valt:

Is de maximale huur hoger dan € 737,14 (2020) per maand? Dan gaat het om een huurwoning boven de liberalisatiegrens (vrije huur) en mag je de huurprijs zelf bepalen.

Is de maximale huur lager dan € 737,14 (2020) per maand? Dan komen er regels bij:

• De woning mag niet langer dan een half jaar leeg staan.
• Je (toekomstige) huurder heeft een huisvestingsvergunning nodig. Is dat niet het geval, dan riskeer je een bestuurlijke boete voor woonfraude.

Zorg er ook voor dat de geluidisolatie op orde is. Meer hierover vind je in de Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad.

Kopen en verhuren in Amsterdam – de financiering

De meeste mensen hebben niet zomaar voldoende geld klaarliggen om een tweede woning te kopen. Een oplossing hiervoor is de verhuurhypotheek. Deze lijkt in beginsel op een ‘normale’ hypotheek, met een paar essentiële verschillen. Zo mag je bij een eigenwoninghypotheek de woning niet zomaar verhuren. Bij verhuurhypotheek mag dit uiteraard wel. Ook zijn de rentes gemiddeld hoger en zijn er aanvullende eisen aan het onderpand en de aanvrager. Hoeveel precies, dat verschilt per geldverstrekker.

Ook moet je bij een verhuurhypotheek altijd eigen geld meenemen. Bij normale hypotheken kan je 100% van de waarde van de woning financieren. Bij verhuurhypotheken is dit anders. Je kan maximaal 90% van de waarde van de woning in verhuurde staat financieren.

De waarde van de woning in verhuurde staat kan een stuk lager zijn dan de waarde van een woning die je niet verhuurt. Je moet dus altijd eigen geld inleggen bij de aankoop van een woning voor de verhuur. Daarnaast moet je de bijbehorende kosten zoals advies en de notaris ook zelf betalen.

Bij een verhuurhypotheek horen natuurlijk ook hypotheeklasten. Deze kan je gelukkig (deels of geheel) compenseren met je huurinkomsten.

Je Amsterdamse huis verhuren - belasting

De Belastingdienst rekent je tweede woning onder box 3-vermogen. De waarde van je verhuurwoning geef je op bij je belastingaangifte. De huurinkomsten zijn dan onbelast.

De rente over je verhuurhypotheek is, in tegenstelling tot je ’normale’ hypotheekrente, niet aftrekbaar. Je krijgt ook te maken met vermogensrendementsheffing, als het totale vermogen in box 3 boven de heffingsvrije grens van € 30.360, of € 60.720 voor fiscale partners uitkomt.

Het deel van de woningwaarde dat in jouw eigendom is en waar geen verhuurhypotheek op rust wordt gezien als vermogen. Over het bedrag dat boven de heffingsvrije grens uitkomt betaal je 5,6% belasting.

Tijdelijk je huis verhuren - Amsterdam

Het is onder bepaalde voorwaarden toegestaan om tijdelijk je huis te verhuren, bijvoorbeeld als bed & breakfast aan toeristen. Lees hier meer over op de website van de Gemeente Amsterdam.

Let er wel op dat tijdelijke verhuur (ook wel bekend als vakantieverhuur) in combinatie met een verhuurhypotheek niet is toegestaan.