Het huis van je ouders kopen en aan hen terug verhurenHet huis van je ouders kopen en terug verhuren
Blog

Het huis van je ouders kopen en terug verhuren

Oscar VerheijenOscar Verheijen18 September 2019 at 12:00

Het huis kopen van je ouders en terug verhuren. Waarom zou je dat doen? Stel, je ouders wonen al jaren met veel plezier in hun huis. Ze hebben een flink deel van de hypotheek afgelost in de loop der jaren en een leuke overwaarde opgebouwd. Deze overwaarde willen zij graag gebruiken.

Om bijvoorbeeld hun huis te verbouwen, lekker op vakantie te gaan, of een boot te kopen. De keuze is reuze. Maar wat is nu de beste manier om deze overwaarde vrij te maken? Er zijn meerdere methodes. Een zogenaamde Verzilverhypotheek bijvoorbeeld, of door te lenen via SVn.

Een andere optie is het huis van je ouders kopen om deze vervolgens aan ze terug te verhuren. En wie is er nu een betere huurbaas dan jij? In dit blog vertellen we waarom een huis kopen met inwonende ouders misschien wel een interessant idee is.

Voordelen huis kopen van ouders en terug verhuren

Natuurlijk is het fijn om je ouders te kunnen helpen met het vrijmaken van hun overwaarde om te investeren in zichzelf. Maar er zitten veel meer potentiële voorwaarden aan het huis van je ouders kopen en deze aan ze terug verhuren.

  • Minder erfbelasting later. Op deze manier is de erfenis al voor een deel geregeld. Wanneer het huis van je ouders pas bij hun overlijden overgedragen zou worden, ben je een stuk meer belast met de erfenis.
  • Je ouders kunnen in het huis investeren. De vrijgekomen middelen kunnen gebruikt worden om te investeren in het huis, om deze meer toekomstbestendig te maken. Zo kunnen ze langer zelfstandig blijven wonen.
  • Goede relatie met de huurder. We gaan er even van uit dat je een goede band hebt met je ouders. Één van de meest belangrijke factoren voor een succesvolle investering in een verhuurwoning is een goede relatie tussen huurder en verhuurder. Met je ouders als huurder zit dat wel snor. Da’s een zorg minder.

Nadelen huis kopen van ouders en terug verhuren

Natuurlijk is het niet allemaal rozengeur en maneschijn. Er kunnen ook nadelen kleven aan een huis kopen met inwonende ouders.

  • Geen hypotheekrenteaftrek. Zowel je ouders als jij kunnen niet profiteren van hypotheekrenteaftrek. Je ouders niet omdat hun openstaande hypotheek wordt afgelost bij de verkoop, jij niet omdat hypotheekrente over een lening voor een tweede woning niet aftrekbaar is voor de Inkomensbelasting.
  • Druk op de relatie. Ook kan het potentieel druk zetten op de relatie met je ouders. Het blijft een zakelijke transactie. Jullie hebben nu plotseling allerlei rechten en verplichtingen tegenover elkaar. Dat kan soms botsen.

Wat vindt de Belastingdienst van het huis van ouders kopen?

Wanneer vermogen binnen de familie heen en weer beweegt kom je al snel in het terrein van schenk- en erfbelasting. Speelt de Belastingdienst dan ook een rol wanneer je besluit het huis te kopen van je ouders en deze terug te verhuren?

Als een van je ouders komt te overlijden, en je hebt ‘te weinig’ voor het huis betaald, dan wordt de rest gezien als een schenking waar je erfbelasting over moet betalen.

Als je het huis koopt tegen een eerlijke prijs, en je hiervoor een redelijke huurprijs vraagt, heeft de Belastingdienst weinig te maken met wat jij samen met je ouders doet.

Maar wat is eerlijk? Wat is redelijk? De meningen verschillen.

De Belastingdienst gaat uit van de WOZ-waarde van het huis, en vindt 6% van de WOZ een redelijk huurtarief. Zolang je het huis voor deze waarde koopt, en je vraagt jaarlijks tenminste 6% hiervan als huur aan je ouders, is er niets aan de hand.

Maar, als een van je ouders komt te overlijden, en je hebt ‘te weinig’ voor het huis betaald, dan wordt de rest gezien als een schenking waar je erfbelasting over moet betalen. Ook als je het huis voor minder dan 6% van de WOZ-waarde hebt verhuurd, kunnen ze dit zien als een fictief legaat. Dit is belastingjargon voor ‘je moet alsnog erfbelasting betalen’.

Het huis van je ouders kopen, een rekenvoorbeeld:

Moeder Anita benoemt in haar testament zoon Jop tot erfgenaam. Zij verkoopt haar huis aan Jop, onder voorbehoud van het levenslange recht van huur. Het huis verkoopt ze voor de getaxeerde verkoopwaarde in verhuurde staat, € 150.000. Zij stellen de jaarlijkse huur vast op basis van de getaxeerde huurwaarde, á € 9.000 per jaar. De WOZ-waarde van het huis – de waarde in vrij opleverbare staat – was € 200.000.

Een jaar later overlijdt Anita. Een inspecteur van de Belastingdienst komt langs, en constateert een fictief legaat van € 50.000. De inspecteur stelt namelijk dat de gevraagde huur te laag is. Dit had 6% van € 200.000 (€ 12.000) moeten zijn. Over het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopsom (€ 200.000-€ 150.000= € 50.000) dient erfbelasting betaald te worden.

Meer weten over een huis kopen om te verhuren als particulier? Lees ons blog.

Een huis kopen met inwonende ouders een goed idee?

Je ziet het, het kan een beetje omslachtig zijn en er zijn wel degelijk regels en voorwaarden aan verbonden. Maar als je het goed aanpakt, kan het een hele interessante manier zijn om met ‘de warme hand’ vast vermogensoverdracht binnen de familie te regelen.

Wat je ook doet, laat je goed informeren en adviseren door een hypotheek- of belastingadviseur. Zij kunnen je precies vertellen of het een goede keuze is om het huis van je ouders te kopen en deze terug te verhuren.

Benieuwd naar de mogelijkheden?

Check onze veelgestelde vragen voor meer informatie over onze verhuurhypotheek. Wil je liever iemand spreken? Plan dan een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

Jelle Faber, specialist Verhuurhypotheken
Team Verhuur
Plan een gesprek