Overdrachtsbelasting van 2021 versus overdrachtsbelasting 2020 op starters, huurders en beleggersOverdrachtsbelasting van 2021 versus overdrachtsbelasting 2020 op starters, huurders en beleggers
Blog

Het gevolg van de overdrachtsbelasting van 2021 op starters, huurders en beleggers

Oscar VerheijenOscar Verheijen3 February 2021 at 17:00

Op 1 januari 2021 ging een nieuwe systematiek voor overdrachtsbelasting in om starters te helpen op de huizenmarkt. Het idee? Starters maken steeds minder kans op de huizenmarkt omdat ze het verliezen van beleggers. De oplossing die de politiek heeft gevonden voor dit probleem: geen overdrachtsbelasting voor starters en 8% overdrachtsbelasting voor kopers die niet zelf in de woning gaan wonen. Wat heeft dit voor gevolgen voor starters en huurders? En voor beleggers? Wij leggen het uit.

Feit: starters hebben doorgaans minder eigen vermogen dan doorstromers of beleggers. Dus in beginsel hebben zij baat bij de verlaging van overdrachtsbelasting naar 0%.

Het geld dat ze besparen aan overdrachtsbelasting kunnen ze gebruiken om hun bod te verhogen, en zo hun positie ten opzichte van de belegger te verbeteren.

Klinkt als een goede oplossing. Maar wat doet deze groep starters met iets meer geld op zak met de huizenprijzen? De historie laat zien dat als de leencapaciteit omhoog gaat, de huizenprijzen ook omhoog gaan.

Maar deze maatregel heeft niet alleen impact op starters en beleggers. Ook huurders zullen de gevolgen van de veranderende overdrachtsbelasting voelen.

Gevolg huurprijzen door overdrachtsbelasting

De impact zal misschien niet direct zichtbaar zijn, maar het gaat vermoedelijk wel gebeuren. Om dat te laten zien, moeten we kijken naar hoe beleggers hun rendement berekenen.

Verschil in rendement door overdrachtsbelasting 2020 vs overdrachtsbelasting 2021

Hoe ziet het verschil in rendement door de overdrachtsbelasting er nou uit in de praktijk? Dat leggen we graag uit met een rekenvoorbeeld.

We gaan uit van de volgende situatie:

Berekening Overdrachtsbelasting 2021 vs 2020

Uitgangspunten

Gegevens woning Inbreng eigen geld o.b.v. 90% financiering
Huuropbrengst per maand € 925,00 Voor januari 2021 € 44.366,50
Exploitatiekosten € 138,75 Na januari 2021 € 56.366,50
Marktwaarde € 183.203,88
Financieringslast Cashflow
Rente 3,5% Huurinkomsten € 925,00
Aflossingsvrij € 91.602,- € 267,17 Af: exploitatiekosten € 138,75
Annuïtair € 73.281,- € 329,00 Af: financieringslasten € 596,17
Totale financieringslast € 596,17 Cashflow per maand € 190,08

Overdrachtsbelasting 2020 VS. Overdrachtsbelasting 2021

Het rendement

Financieringsopzet op basis van 2% Financieringsopzet op basis van 8%
Koopsom woning € 200.000,00 Koopsom woning € 200.000,00
Overdrachtsbelasting € 4.000,00 Overdrachtsbelasting € 16.000,00
Notariskosten € 1.500,00 Notariskosten € 1.500,00
Taxatiekosten € 1.250,00 Taxatiekosten € 1.250,00
Advieskosten € 2.500,00 Advieskosten € 2.500,00
Totale investering € 209.250,00 Totale investering € 221.250,00
Rendement voor januari 2021 Rendement na januari 2021
Huurinkomsten € 925,00 Huurinkomsten € 925,00
Af: exploitatiekosten € 138,75 Af: exploitatiekosten € 138,75
Af: rente € 480,91 Af: rente € 480,91
Rendement per maand € 305,34 Rendement per maand € 305,34
Rendement eigen vermogen 8,26% Rendement eigen vermogen 6,50%

Conclusie: impact overdrachtsbelasting is lager rendement?

Dus, het rendement gaat door de verhoogde overdrachtsbelasting omlaag, en dat is pech voor de beleggers. Einde verhaal. Of, niet?

Laten we er even van uit gaan dat de belegger er alles aan zal doen om het rendement op zijn investering goed te maken. En laten we er ook even van uitgaan dat de hypotheekrente laag blijft, en een verhuurwoning financieren dus aantrekkelijk blijft.

Het lijkt misschien niet zo, maar de coronacrisis zal niet voor eeuwig duren, en dus komen de expats naar verwachting weer terug wat de vraag naar midden-huur woningen op zal drijven.

Wat is dan aannemelijker dat er gaat gebeuren in een krappe huizenmarkt? Dat de belegger zich neerlegt bij minder rendement, of dat er iets verandert voor de huurder? Wij denken het laatste.

Impact huurprijs door verhoogde overdrachtsbelasting

Veel beleggers zullen zich op de korte termijn niet laten afschrikken door een hogere start investering. Want een belegging in vastgoed is er een van de lange adem. Geduld en goed verhuurderschap zorgt ervoor dat de woning op de lange termijn een rendabele investering is.

Ja, de hogere overdrachtsbelasting doet in het begin even pijn. Maar deze pijn kan in een hele krappe huurmarkt worden doorgegeven aan de huurder, die trouwens in veel gevallen een koop starter in spe die nu minder vermogen op kan bouwen.

Dit is wat wij denken wat er op termijn gaat gebeuren met de prijzen in de midden-huur sector:

Rendement compenseren door huurprijs te verhogen

Gevolgen overdrachtsbelasting 2021

Nieuwe huurprijs na januari 2021
Huurinkomsten € 1.022,23
Af: exploitatiekosten € 153,34
Af: rente € 480,91
Rendement per maand € 387,99
Rendement eigen vermogen 8,26%

Precies, de belastingmaatregel heeft een verhogend effect op de huurprijs. Dit kan oplopen tot huurverhogingen van 9%. Misschien niet meteen, maar in een krappe markt waar veel vraag is en de belegger rendement wil halen, is de markthuur een waarschijnlijke factor die moet buigen.

Wij vrezen dus dat de missie van het kabinet om de starter te helpen uiteindelijk niet werkt, en ten koste gaat van de huurder.

In een krappe woningmarkt is ingrijpen aan de vraagkant minder effectief dan ingrijpen in het aanbod. We zullen er met zijn allen voor moeten zorgen dat er meer aanbod komt, om zo te groeien naar een woningmarkt in evenwicht, waarin de verschillende doelgroepen goede kansen hebben om woon- én investeringsbehoeften in te vullen. In een gezonde woningmarkt hoort een gezonde particuliere verhuur sector er gewoon bij, die heeft namelijk een belangrijke rol te vervullen (aldus DNB).

Benieuwd naar de mogelijkheden?

Check onze veelgestelde vragen voor meer informatie over onze verhuurhypotheek. Wil je liever iemand spreken? Plan dan een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

Jelle Faber, specialist Verhuurhypotheken
Team Verhuur
Plan een gesprek