Ingrijpen in de middenhuur is nodig, maar de huidige plannen brengen de doelstelling van meer aanbod serieus in gevaar. Wij willen graag bijdragen aan een oplossing die wel werkt en die ook zorgt voor een klimaat waarin verhuurders nieuwe huurwoningen willen realiseren.

Om de midden-huursector betaalbaarder te maken stelt de minister voor om direct in te grijpen in de huurmarkt door de prijs te reguleren. Niemand is tegen het reguleren van de excessen op de markt, laat dat voorop staan. In het programma Betaalbaar Wonen staan ook goede voorstellen om de positie van huurders te versterken. Echter leert de geschiedenis dat ingrijpen op de huizenmarkt niet altijd het gewenste effect heeft op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, zo onderschrijft ook DNB.

Ingrijpen in prijsstelling is niet de oplossing

Zo wordt de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers als succes gepresenteerd. In 2021 werden er immers minder huizen gekocht om te verhuren, en bleven er meer woningen over voor starters. De werkelijkheid is echter dat beleggers in Q4 2020 massaal hun aankopen naar voren trokken, waardoor in de eerste maanden van 2021 een daling in buy-to-let aankopen waar te nemen was.

HDN Marktvolume Verhuurhypotheken per kwartaal

In onze eigen cijfers, een directe koppeling met verkeer op het Hypotheken Data Netwerk (HDN), zagen wij echter dat de markt binnen 3 maanden weer op niveau was, en sindsdien zelfs gestegen is. De verhoogde overdrachtsbelasting lijkt beleggers niet tegen te hebben gehouden, de huurprijzen zijn er in ieder geval niet lager van geworden. Er is simpelweg te veel vraag naar woningen in het middenhuur-segment, en nog steeds aanbod te kort.

Moet de verhuurder de middenhuur subsidiëren?

Het is belangrijk om te realiseren dat niet alle vastgoedbeleggers huisjesmelkers zijn. Het zijn juist ondernemers die via kleinschalige, eerlijke verhuur aan hun pensioenvoorziening werken. Ook het belang van de werkende en gepensioneerde Nederlander wordt op deze wijze behartigd – Nederlandse pensioenfondsen hebben immers als beleggers in vastgoedhypotheken en direct in woningen een substantieel aandeel in de markt. Door het toepassen van huurmaximalisering zijn de directe en indirecte vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen niet meer rendabel, terwijl ze wel gevraagd worden om pensioenen te indexeren. Hierdoor ontstaat het risico dat ze besluiten niet meer te investeren in de Nederlandse woningmarkt, maar in andere wereldwijde alternatieven die voldoen aan de eisen die hen gesteld worden. Het reguleren van huurprijzen maakt dat het moeilijker wordt om als verhuurder een gezond rendement te maken op hun investering. Terwijl die investeringen vanuit beleggers juist nodig zijn om significante voortgang te maken op het oplossen van de problemen in de huizenmarkt. Dat terwijl er veel efficiëntere oplossingen zijn die de kansen op de woningmarkt gelijktrekken, en wonen betaalbaarder maken, zonder complexiteit en problemen te creëren. Hoe dan? Er zijn al een aantal concrete ideeën (zie ook Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt en Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt) die wat ons betreft deel uit zouden kunnen maken van de oplossing, waarvan we er een graag uitlichten.

Woonlastenaftrek in plaats van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag

Nu is het zo dat de woningmarkt door de overheid gesubsidieerd wordt door huurtoeslag aan de onderkant en hypotheekrenteaftrek aan de bovenkant. Het enige segment waar de marktprijs wordt betaald, de vrije sector middenhuur, is onderwerp van debat. Daar wordt nu aan de markt gevraagd de subsidie van de vrije sector te verzorgen, vormgegeven in een maximale huur – wat leidt tot een lager rendement van investeerders. Dit leidt nu al tot uit- of afstel van nieuwbouw, en mogelijk ook tot de verkoop van woningen waarvan de huurovereenkomst is afgelopen en nu een nieuwe huur overeengekomen moet worden. De eigenaren van deze woningen hebben zo in de vrije verkoopmarkt een goed alternatief om rendement op hun investering te halen.

Maar wat gebeurt er met de huurders? Ze hebben in ieder geval minder huizen om uit te kiezen. Is het niet een beter idee om alle segmenten van de woningmarkt op dezelfde manier te behandelen?

Dit zou vorm kunnen krijgen in een woonlastenaftrek voor huurders en woningeigenaren die in hun eigen huis wonen. Bijvoorbeeld aftrekbaarheid van woonlasten tot een maximum van € 1.500 per maand, voor iedereen. Zo wordt ook voorkomen dat de top van de markt onevenredig profiteert.

De hypotheekrenteaftrek kan hierdoor versneld en geheel afgebouwd worden. De complexiteit rondom huurtoeslagen kan zo verminderd worden. Het resultaat is gelijke kansen en baten voor huurders en woningeigenaren. En het laat een kans voor een eerlijk rendement voor woningeigenaren die hun woning willen verhuren. Zo voorkom je dat de voorraad kleiner wordt en kunnen investeringen in bestaand en nieuw verhuurvastgoed interessant blijven.

Aanvullend hierop denken wij aan meer en strenger handhaven op verhuurvergunningen om excessen zoals eindeloze verkamering op de markt te bestrijden. Ook kan overwogen worden om verhuur in box 2 te belasten, en zo belasting te heffen over rendement op huurinkomsten en waardestijging.

Hoe verder?

De problemen op de woningmarkt zijn niet met één simpele ingreep op te lossen, maar er ligt een grote rol voor marktexperts om perspectief te creëren voor een uitvoerbare en pragmatische weg naar hervorming. Wij staan in ieder geval graag vooraan om dit gesprek te voeren. Hopelijk staat onze regering ervoor open om deze adviezen vanuit de markt serieus te nemen.

Ja, het vereist misschien wat offers en politieke moed. Maar om samen te winnen kan niet iedereen individueel winnen.