Onze impactvolle alternatieven voor De Jonge’s ‘Programma Betaalbaar Wonen’ Onze impactvolle alternatieven voor De Jonge’s ‘Programma Betaalbaar Wonen’
Blog

Onze impactvolle alternatieven voor De Jonge’s ‘Programma Betaalbaar Wonen’

Oscar VerheijenOscar Verheijen4 July 2022 at 16:00

Dat er iets moet gebeuren om de Nederlandse woningmarkt betaalbaarder en duurzamer te maken, dat staat niet ter discussie. Maar de manier waarop? Daarover verschillen de meningen. De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, presenteerde in het Programma Betaalbaar Wonen een reeks oplossingen voor de bovengenoemde problematiek. Wij geven graag impactvolle alternatieven voor cruciale aspecten uit het Programma Betaalbaar Wonen.

Samenvatting:

  • Meer regulering op de woningmarkt is niet de oplossing voor de problemen op de huizenmarkt. Wij breken een lans voor versimpeling van regulering over de hele linie, om zo kansen op de huizenmarkt gelijk te trekken.
  • Betaalbaarheid en duurzaamheid verbeteren kan gelijktijdig, door mogelijke energiebesparing als financieringsruimte te behandelen en hier slimme energieleningen voor te introduceren.
  • Nieuwbouw is geen oplossing waar mensen vandaag iets aan hebben. Door woonoplossingen te introduceren waarbij tijdelijkheid als vertrekpunt wordt genomen kunnen we blokkerende issues omzeilen en op korte termijn mensen aan een woning helpen.

1. Betaalbaar Wonen zonder de benodigde investeerders weg te jagen

Om de midden-huursector betaalbaarder te maken stelt de minister voor om meer regulering te introduceren. Niemand is tegen het reguleren van de excessen op de markt, en in het programma Betaalbaar Wonen staan goede voorstellen voor het versterken van de positie van huurders. Echter leert de geschiedenis ingrijpen op de huizenmarkt niet altijd het gewenste effect heeft op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, zo onderschrijft ook DNB.

Zo wordt de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers als succes gepresenteerd. In 2021 werden er immers minder huizen gekocht om te verhuren, en bleven er meer woningen over voor starters. De werkelijkheid is echter dat beleggers in Q4 2020 massaal hun aankopen naar voren trokken, waardoor in de eerste maanden van 2021 een daling in buy-to-let aankopen waar te nemen was.

In onze eigen cijfers (een directe koppeling met HDN-verkeer) zien wij echter dat deze markt binnen 6 maanden weer terug op niveau was, en sindsdien zelfs gestegen is. De verhoogde overdrachtsbelasting lijkt beleggers niet tegen te houden, en de huurprijzen blijven stijgen. Er is simpelweg te veel vraag naar woningen in het middenhuur-segment, en nog steeds aanbod te kort.

Maar wat wel belangrijk is om te realiseren: niet alle vastgoedbeleggers zijn huisjesmelkers. Het zijn juist ondernemers die via kleinschalige, eerlijke verhuur aan hun pensioenvoorziening werken. Ook het belang van de werkende en gepensioneerde Nederlander wordt op deze wijze behartigd – Nederlandse pensioenfondsen hebben immers een substantieel aandeel in de markt. Door het toepassen van huurmaximalisering zijn de vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen niet meer rendabel, terwijl ze wel gevraagd worden om pensioenen te indexeren. Hierdoor ontstaat het risico dat ze besluiten niet meer te investeren in de Nederlandse woningmarkt, maar in andere wereldwijde alternatieven die voldoen aan de eisen die hen gesteld worden.

Het reguleren van huurprijzen maakt dat het moeilijker wordt om als verhuurder een gezond rendement te maken op hun investering. Terwijl die investeringen vanuit beleggers juist nodig zijn om significante voortgang te maken op het oplossen van de problemen in de huizenmarkt.

Dat terwijl er veel efficiëntere oplossingen zijn die de kansen op de woningmarkt gelijktrekken, en wonen betaalbaarder maken, zonder complexiteit en problemen te creëren. Hoe dan? Er zijn al een aantal concrete ideeën (zie ook Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt en Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt) die wat ons betreft deel uit zouden kunnen maken van de oplossing:

  • Hypotheekrenteaftrek versneld en geheel inruilen voor simpele en houdbare maatregelen (zoals een algemene woonlastenaftrek) om de betaalbaarheid van hypotheken gelijker en voorspelbaarder te maken.
  • De complexiteit rondom sociale huur afbouwen en hier ook een algemene woonlastenaftrek invoeren. Zo creëer je efficiency en gelijke kansen en baten voor huurders en woningeigenaren.
  • Meer en strenger handhaven op verhuurvergunningen om excessen op de markt te bestrijden.
  • Verhuur in box 2 belasten, en belasting betalen over rendement op huurinkomsten en waardestijging.

2. Groener wonen als vehikel voor betaalbaarheid

De Nederlandse vergroeningsopgave is enorm: onze uitstoot moet met 49% omlaag voor 2030. Er zijn enorme investeringen nodig om de vergroening van de woningvoorraad te versnellen.

Met het huidige tempo heeft het gemiddelde huis naar schatting pas in 2055 energielabel A. De overheid stapt nu vanuit sympathieke overwegingen de vergroeningsmarkt op als marktpartij met oplossingen als vergroeningshypotheken met 0% hypotheekrente voor lagere inkomens. Maar ook daarmee wordt alleen complexiteit toegevoegd en zorgt op zijn beurt weer voor problemen, zegt ook de Nederlandse Vereniging van Banken. Afbeelding rechts: het jaar waarin het gemiddelde huis energielabel A heeft per provincie (Calcasa Q1 2021 WOX kwartaalbericht) Tempo-energielabel-Nederland

Het gebruik van een tweede hypotheeklening als financieringsoplossing voor verduurzaming is niet de beste vorm, onder andere vanwege de relatief hoge transactiekosten. Wij zien veel meer waarde in de overheid die een markt maakt met helder beleid, dan een overheid die de markt betreedt als marktpartij.

Hoe dan? Wij stellen voor om complexiteit beperkt te houden, en creatiever om te gaan met bestaande infrastructuur. Er is geavanceerde tooling (bijvoorbeeld homeQgo) beschikbaar om zeer nauwkeurig toekomstige besparingen te berekenen. Deze energiebesparing kun je behandelen als financieringsruimte voor een energiebesparingslening.

De infrastructuur van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) leent zich goed om garant te staan voor zulke leningen, en wij zien al concrete interesse van institutionele beleggers zoals pensioenfondsen om te beleggen met duurzame impact. Hierdoor kunnen energieleningen eenvoudiger, goedkoper en doeltreffender, en pak je twee grote problemen (duurzaamheid en betaalbaarheid) in één klap aan.

Zo ontstaat een situatie waarin de totale lasten van de nieuwe energierekening in combinatie met de lasten voor de energielening lager zullen zijn dan de oude energierekening voor de investering, een situatie die bovendien voor iedereen bereikbaar is die een pand heeft waar de energierekening van omlaag kan.

Een win-win voor belegger, geldverstrekker, consument en klimaat.

Om dit te realiseren is duidelijk, nationaal beleid nodig en moeten enkele aanpassingen gedaan worden aan de statuten van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) om NHG hiervoor in te zetten. Zo wordt investeren in vergroening van woningen voor iedereen bereikbaar en kunnen we de vergroening van de Nederlandse woningvoorraad substantieel versnellen. Echt complex is het niet, het vereist alleen wat politieke daadkracht.

3. Bouwen, bouwen, bouwen is een oplossing voor later. Dit is de oplossing voor nu

De krapte op de woningmarkt moet aangepakt worden. Oplossing nummer één komt, volgens de meesten, in drievoud: bouwen, bouwen, bouwen. Maar ook dat blijkt in de realiteit zeer complex.

De stikstofproblematiek, stroperigheid rondom vergunningen en de vertragende werking van protesteerders zijn bekend. Gemeentes voelen zich niet altijd geroepen om de grond die zij in bezet hebben voor een gereduceerde prijs beschikbaar te stellen voor woningbouw. Materiaal is schaars en duur, net als het personeel. Toch staan we voor de opgave om in de komende jaren 900.000 woningen te bouwen en daar moet zo’n 30-40% van verhuurd worden. Wie stapt in de markt om die woningen te financieren als je geen gezond rendement kunt maken op de lange termijn? En wat is de oplossing voor de mensen die nu een woning nodig hebben? Afbeelding: Totaal aantal nieuwe woningen gebouwd in de periode tot 2030 Woningmarkt-problematiek-bouwen

Wij zien kansen in een andere aanpak, waarbij we de onmogelijkheden die hierboven benoemd zijn juist als vertrekpunt nemen. De gemeentegrond hoeft niet per se verkocht te worden, maar kan ook tijdelijk zinvol worden ingevuld met pre-fab woonhuizen.

Housing-as-a-service, waarbij huizen voor 10 jaar worden geplaatst en worden geleased, een idee wat eerder ook al door de Rabobank is gepitched. Aan het einde van de looptijd worden deze woningen weer opgehaald en elders geplaatst. Zo zijn er op de korte termijn winnaars, wordt het ‘verlies’ voor gemeentes beperkt en geven we onszelf iets langer de tijd om een structurele oplossing te vinden voor duurzame woningbouw.

Hoe verder?

De problemen op de woningmarkt zijn niet met één simpele ingreep op te lossen, maar er ligt een grote rol voor marktexperts om perspectief te creëren voor een uitvoerbare en pragmatische weg naar hervorming. Wij staan in ieder geval graag vooraan om dit gesprek te voeren. Hopelijk staat onze regering ervoor open om deze adviezen vanuit de markt serieus te nemen.

Ja, het vereist misschien wat offers en politieke moed. Maar om samen te winnen kan niet iedereen individueel winnen.

Benieuwd naar de mogelijkheden?

Check onze veelgestelde vragen voor meer informatie over onze verhuurhypotheek. Wil je liever iemand spreken? Plan dan een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

Team Verhuur
Plan een gesprek

Kan ik je ergens mee helpen?